deadOKey (deadokey) wrote,
deadOKey
deadokey

Памятники культуры: возможности девелоперов в рамках нового законодательства

Действующее законодательство позволяет покупать памятники – объекты культурного наследия, а для многих инвесторов это новость. Те репортажи, что публикуются в СМИ, отпугивают потенциальных инвесторов, поэтому нам вместе нужно создавать новый климат для восстановления памятников. У нас есть антикварный, букинистический рынок — так давайте создавать рынок объектов культурного наследия! Восстановление усадьбы может стать для потенциального инвестора новым хобби, а ведь многие усадьбы могут стоить не дороже одной антикварной картины!

С 7 по 9 сентября в Конгресс-Парке гостиницы Radisson Royal Hotel, прошел "Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE 2015". Одна из конференции была посвящена памятникам культуры и возможностям девелоперов в рамках нового законодательства. На встрече присутствовали официальные лица из Министерства культуры, Департамента культурного наследия города Москвы, НП «Русская усадьба», «Распорядительной дирекции Минкультуры России», НП «Единая система возрождения русских усадеб», ОАО «Банк ВТБ», Газпромбанк.

Сергей Мирзоян рассказал о ходе программы "Рубль за метр" в Москве, а также о новой программе "Продажа с обратным опционом". Александр Лукин рассказал о недавно выставленном на торгах ресторане "Золотой Колос" на ВДНХ, всех победителей аукционов будут "принудительно записывать" в Департамент наследия, а для инвестора он станет "родным домом". Владимир Цветнов, директор Департамента государственной охраны культурного наследия Министерства культуры РФ назвал основной проблемой в сохранении памятников - это малую информированность инвесторов и призвал всех идти на контакт. Вера Стерлина НП "Русская Усадьба" предоставила статистику о 25 восстановленных усадьбах за последние 5 лет и разработанных усадебных маршрутах. Глафира Гаврилова Инвестиционная группа компаний ASG рассказала, что в первую усадьбу по подмосковной программе "рубль за метр" - Талицы сейчас уже вложено 250 млн в реставрацию. Мария Конопицкая «Распорядительная дирекция Минкультуры России» рассказала о программе поддержки инвесторов "Зеленый коридор", выкупающих ОКН в собственность на основе беспроцентной рассрочки и особенностях кредитования реконструкции. Иванна Табачникова привела пример оценки затрат и окупаемости по разработке проекта реконструкции усадьбы под гостиничный многофункциональный комплекс.

Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства


Дата фотографий: 2015 год, 8 сентября.

Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
2. Модератором встречи была Елена Соловьева, заместитель председателя Правления Ассоциации инвесторов Москвы.
 
Сергей Мирзоян, первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы, рассказал о порядке проведения работ по сохранению объектов культурного наследия в городе Москве. «Памятников не надо бояться», - говорит Сергей. "Главное - это информированность инвесторов с работой по памятникам. У департамента идет общение с инвесторами и потенциальными инвесторами, и мы всегда открыты к диалогу и общению".

 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
3. Сергей Мирзоян, первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы, главный инспектор в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы.
 

""Рубль за метр" – популярная программа, в 2012 году мы (Москва) были пионерами, сейчас программа развивается в других субъектах и может применяться на основе федерального законодательства. На торги выносится объект в неудовлетворительном состоянии, идет торговля за рыночную цену арендной платы, инвестор должен провести работы по реставрации, сдать эти работы и арендная плата пересчитывается на рубль".

В рамках программы сданы 4 объекта. Программа не обещала быть массовой, т.к предполагает определенные ограничения. Уходили отдельные усадьбы, отдельно стоящие здания в неудовлетворительном состоянии. Объектов таких в собственности Москвы не так много. Много объектов культовых, которые не могут привлекаться в аренду, а другие объекты в собственности РФ или в частной собственности.

По новым объектам, которые выставляются на торги в 2015 году коллегиально договорились предоставлять субаренду , потому что все берут необязательно под свои офисы, а чтобы сдавать. Это должно привлекать новых правообладателей к этим объектам. В обновленной редакции 73-ФЗ закона есть норма, запрещающая субаренду, но в этой норме имелось ввиду, что субаренда запрещена на период реставрации объекта. Департамент культурного наследия уже договорился с Минкультом, что при корректировке законодательства эту норму уточнят.

Те, кто получал объекты до программы "рубль за метр" в неудовлетворительном состоянии и отреставрировал их, могут также перейти на пониженную ставку. С такими просьбами часто обращаются в Правительство Москвы, есть около десяти случаев, по которым уже принимались решения. Основная задача – подготовить заключение по наличию угрозы предмету охраны памятника на дату передачи пользователю. Если такие документы находятся и они не вызывают вопросы, то их направляют в Департамент имущества и они подготавливают решение.

Недавно вышел закон об изменении в постановлении о привлечении части объекта в хозоборот по программе рубль-за-метр. По этому постановлению все равно требуется полная реставрация всего объекта. Единственно мы не требуем приспособления к современному использования тех помещений, которые не занимает пользователь, но пока таких объектов не подобрали.

Продажа с обратным опционом
– новая программа. Предполагается, что объект сразу предполагается для продажи в собственность. Здесь существенны условия по сохранению. При нарушении договоренностей собственник г.Москва может вернуть объект с удержанием штрафа, если работы не выполнены в течение 5 лет."

 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
4. Департамент культурного наследия города Москвы.
 

Александр Лукин рассказал о перечне регламентов историко-культурной экспертизы объектов культурного наследия Москвы - где найти инструкции и как с ними работать, а также о практике передачи объектов культурного наследия в аренду на условиях 1 рубль за 1 кв. м в год.

"При проведении торгов мы пытаемся повысить ответственность реставрации, когда на аукционах была многократно превышена цена и арендатор не смог справиться с обязательствами - мы расторгали договор. Победителя аукциона "принудительно записываем" в Департамент наследия, для него он становится "родным домом".

Недавно выставлен на торгах ресторан "Золотой Колос" на ВДНХ. Большая часть - объект культурного наследия, а часть нет, поэтому ставка будет распространяться так: 80% площади рубль за метр, а на 20% объекта рыночная ставка. "

 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
5. Александр Лукин, заместитель руководителя Департамента города Москвы по конкурентной политике.
 
Владимир Цветнов назвал основной проблемой в сохранении памятников - это малую информированность инвесторов. "Усадьба образовалась – город зажил, начинается работа, ремесла, ярмарки, такси и т.д. ", говорит Цветнов. "Последние 5 лет восстановили 25 усадеб – единичные люди. Министерство культуры готово слушать и идти на встречу инвесторам. Бюджета не хватит на все памятники. Москва и Питер уникальные – эти субъекты самодостаточны, поэтому надо привлекать в другие субъекты, в провинцию. Люди готовы туда идти, но чего-то боятся, читают закон и боятся»! Министерство культуры может идти на встречу в изменении законов по ОКН и приватизации их."

 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
6. Владимир Цветнов, директор Департамента государственной охраны культурного наследия  Министерства культуры РФ.
 

Вера Стерлина рассказала об опыте восстановления и включения усадебных объектов в туристические маршруты и опыте государственно-частного партнерства по сохранению ОКН.

НП "Русская усадьба" исследовала следующие субъекты РФ по сохранности усадеб. В шести областях ЦФО выявлено усадеб (по моему мнению, этот список можно умножить минимум в 3 раза по каждому субъекту):
- Московская область 690;
- Смоленская область 253;
- Калужская область 210;
- Тульская область 305;
- Рязанская область 251;
- Владимирская область 161.
По оценкам НП "Русская усадьба" только 5-15 усадеб каждого региона подлежат восстановлению. В настоящее время 25 усадеб в собственности восстановлены и восстанавливаются (не считая Московскую область).

Также было разработано более 50 усадебных маршрутов ( в каждый входит музей-усадьба; живописная руина с историческим бэкграундом; исторический город или монастырь), маршруты предполагающие проживание в частных усадьбах и занимают 2-3 дня.

Основной проблемой в восстановлении ОКН Вера Стерлина говорит, что "действующее законодательство позволяет покупать памятники, а для многих инвесторов это новость. Те репортажи, что публикуются в СМИ – отпугивают потенциальных инвесторов, нужно создавать новый климат."

НП "Русская усадьба" подготовила справочник с картой по Владимирским усадьбам, он поступит в продажу через 2 недели, в книге много моих фотографий и я скоро подготовлю анонс. Также в ноябре выйдет новая книга по Тульским усадьбам.

 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
7. Вера Стерлина, генеральный директор НП «Русская усадьба».
 
Глафира Гаврилова рассказала о туристическом агро-кластере в усадьбах МО и опыте государственно-частного партнерства по сохранению ОКН. Про туристский кластер можно почитать в одном из номеров "Мир Искусств". У компании ASG сейчас в собственности 26 восстановленных объектов в Казани; 10 усадеб в Подмосковье и 4 усадьбы в Смоленской области в аренде.

По первой подмосковной усадьбе Талицы по программе "рубль за метр" платится ежегодная аренда 2,5 млн. рублей, сейчас уже 250 млн. вложено в реставрацию, но территорией пока не занимались. Плюсом ASG является то, что у компании есть лицензия Минкульта на проектную и производственную деятельность, есть свои ресурсы для строительства и реставрации - это убыстряет и колоссально экономит расходы, дает возможность вести работы на нескольких усадьбах одновременно.

"Одна усадьба не будет обладать должной туристической привлекательностью, нужны дополнительные магниты и определенная инфраструктура, гостиницы, общественное питание на территории усадьбы и прилегающей территории, логистическая транспортная система. Мегакластер по усадьбам создаст такие условия, что бы это функционировало как единая система. Окупаемость усадьбы ASG рассчитывает 10 лет по каждому объекту."
 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
8. Глафира Гаврилова, главный эксперт НП «Единая система возрождения русских усадеб» (Инвестиционная группа компаний ASG).
 
Мария Конопицкая рассказала о программе поддержки инвесторов "Зеленый коридор", выкупающих ОКН на основе беспроцентной рассрочки и особенностях кредитования реконструкции ОКН. Стандартная схема – торги публичные, договор купли-продажи с отлагательными условиями предполагает, что на период действия этого договора – покупатель осуществляет реставрацию объекта, не более 7 лет, но итогом становится не изменение ставки арендной платы, а оформление инвестором права собственности на объект. Распорядительная дирекция Минкультуры, которая осуществляет эту программу, не посредник, который мешает между органами охраны и инвестора, а помощник и руководитель-партнер, который вместе с покупателем помогает осуществить все мероприятия по восстановлению и приспособлению.

Одним из примером программы может послужить иркутский объект. Иркутск - первая ласточка, где по этой программе реализован особняк купца Жарникова. Объект культурного наследия - это такой объект инвестиций, за который можно нести чувство гордости, что ты восстановил историю своей страны. Сейчас готовятся аукционы по усадьбам Московской области: Гребнево, Никольское-Урюпино, Перхушково, Дедешино, Покровское-Засекино.
 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
9. Мария Конопицкая, заместитель генерального директора ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России».
 

Иванна Табачникова рассказала о некоем объекте, который находится в нескольких стах километрах от Москвы. Он состоит из порядка десяти руинированных объектов XIX века, а также советского периода. В его восстановление планируется вложить порядка 1,9 млрд. рублей за 2,5 года. Не руины красят место, а атмосфера, которую можно воссоздать. Благодаря восстановлению таких усадеб создаются рабочие места, воспитывается инфраструктура соседних деревень и городов, меняется менталитет и просыпается самосознание.

 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
10. Иванна Табачникова, директор Центра бизнес-технологии в сфере гостеприимства РАНХиГС, проектный управляющий.
 
Инвестиционный форум PROESTATE. Конференция Памятники культуры - возможности девелоперов в рамках нового законодательства
11. Где инвесторы в объекты культурного наследия (ОКН)?

Tags: историческая недвижимость, новости, рубль за метр, рубль за метр Москва
Subscribe
promo deadokey october 1, 10:54 1
Buy for 100 tokens
Что нас ждёт в октябре? 6 октября - Экоэлектричка. Зубры и страусы , от 2800 р. Мы приглашаем Вас в один день посетить самых больших животных в Европе – зубров и самых больших птиц в мире – страусов. 7 октября - Усадебный экспресс. «По следам «Гусарской баллады»,…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 9 comments